森ビルの歴史/沿革

2019/10/16

どのような決断があったのか?

森ビルの経営戦略

1945年 終戦直後に土地取得

終戦直後の東京都心部は空襲により焼け跡となっており、多くの地主が将来を悲観して土地を手放した。そこで、森家は東京・西新橋〜虎ノ門界隈で売りに出された土地を購入。1947年ごろに猛烈なインフレが起こる前に土地を取得したことで、相対的に割安で一等地を購入することに成功し、大きなアドバンテージを得た。

1950年代以降、森ビルは不動産業への本格参入を決め、取得用地に賃貸ビルを建設し、政府機関や企業などに貸し出すことで不動産事業に本格参入した。森ビルは割安で仕入れた土地を武器に、西新橋・虎ノ門の界隈に集中的に「ナンバービル」を建設することで、当該地区の大地主として業容を拡大した。

1971年 日本初の大規模再開発に着手

1960年代を通じて東京都心部は都電の廃止や道路の拡張工事などにより人口が郊外に流出し、「ドーナツ化現象」として社会問題となった。対応策として、日本政府は再開発基本法を制定し、都心部再開発を民間主導で行うための法整備を実施する。

そこで、1971年に森ビルは六本木・赤坂地区の木造住宅密集地域の再開発に名乗りを上げ、日本初の大規模再開発を民間企業として主導した。住民の反対などで用地買収は困難を極めたが、10年以上にわたる説得により当該地区の買収を完了する。

1986年に森ビルはアークヒルズを開業し、オフィスとマンションを併設した職住近接の街を日本で初めて実現。東京都心部への都心回帰の先駆けとなる再開発事例を成功させ、東京都などの行政からの信頼も獲得した。

2005年 六本木ヒルズ開業

1990年代のバブル崩壊により土地価格が下落する中で、森ビルは六本木六丁目における再開発事業を継続し、2003年に六本木ヒルズとして開業した。

六本木ヒルズには地権者であるテレビ朝日に加え、テナントとしてグーグルやゴールドマンサックスを誘致し、日本の先端企業が集積する場所へと進化。六本木の地名度が全国区となり、都心部の価値向上に寄与する開発となった。

何に投資をしたのか?

森ビルの沿革

1945年 都心部焼跡の土地取得

1956年 西新橋に第1森ビルを新設

1960代 ナンバービルを相次いで建設

1971年 赤坂再開発に着手(アークヒルズ)

1978年 ラフォーレ原宿開業

1979年 赤坂再開発用地の買収完了

1986年 アークヒルズ竣工

1986年 六本木六丁目が再開発地区に指定

1990年 六本木六丁目で説明会を実施

1998年 上海森茂国際大厦竣工

2000年 赤坂溜池タワー竣工

2000年 六本木六丁目/権利変換計画認可

2001年 愛宕グリーンヒルズ竣工

2002年 元麻布ヒルズ竣工

2002年 プルデンシャルタワー竣工

2003年 六本木ヒルズ開業

2005年 表参道ヒルズ開業

2008年 上海環球金融中心竣工

2009年 平河町森タワー竣工

2012年 仙石山森タワー竣工

2014年 虎ノ門ヒルズ森タワー竣工

2017年 GINZA SIXオープン


どのように経営したのか?

マネジメント/資本政策

江戸時代 森家による借家経営

1955年 森不動産設立(現森ビル)

1959年 森泰吉郎が大学教授を退任

1959年 森ビル株式会社設立

1959年 森泰吉郎社長就任

森泰吉郎/社長任期1959年〜93年

森泰吉郎は横浜市立大学の商学部の教授であったが、1959年ごろに行われた学長選挙に嫌気がさし、学者を廃業して家業である不動産業を本格化した道を決意した。大学教授の実業家への転身として、異色の選択であった。

森泰吉郎は不動産業の本格化のために、森ビルを株式会社化し、ナンバービルの建設を本格化させた。さらに、1970年代には六本木・赤坂地区の再開発に名乗りを上げ、日本初となる大規模再開発プロジェクト「アークヒルズ」を1986年に竣工。東京都心部の再開発の先駆者として賞賛を浴び、バブル絶頂期に経済雑誌フォーブズは森泰吉郎を「世界一の資産家」と評した。

なお、1993年に森泰吉郎は88歳にて、森ビルの社長のまま逝去した。

1993年 森稔社長就任

森稔/社長任期1993年〜11年

父の森泰吉郎の跡を継ぎ、次男の森稔は森ビルの社長として六本木ヒルズなどの大規模再開発事業を継続した。なお、三男の森章は兄との経営方針の違いから森ビルの資産の一部を引き継いで「森トラスト」を設立し、1999年から森ビルと森トラストはそれぞれ独立する。

森ビルは大規模再開発を継続し、六本木ヒルズ、虎ノ門ヒルズ、麻布台地区再開発などの事業を遂行。いずれも地権者との交渉に時間がかかる長期投資となるため、森ビルは上場せずに銀行からの有志により投資資金を調達し、大規模再開発を継続している。

1999年 森トラストが独立

2011年 辻慎吾社長就任

2012年 森稔逝去


森ビルの売上構成比-長期推移(推定含)

森ビルの売上構成比-長期推移

鉛筆ビルから大規模再開発に転換

森ビルは非上場のため詳細なデータは不明であるが、1960年代の主力事業が鉛筆ビルであったのに対し、1986年のアークヒルズ開業以後は大規模再開発を通じたオフィス賃貸が事業の主力になったものと推察される。

データ出所:会社四季報、有価証券報告書


森ビルの株価-長期推移/終値

森ビルの株価-長期推移

非上場のため省略

データ出所:ヤフーファイナンス(VIP倶楽部)


業界特性の歴史分析

三菱地所東京駅前

都心部の駅前一等地を確保できるか?

オフィス賃貸事業では、交通利便性の高い駅から近いという立地条件が必須となる。このため、都心部駅前かつ広大な敷地面積を確保する企業に優位性が存在し、さらに「土地が安い時期」、すなわち鉄道が普及途上にあった「終戦直後(1950年)」までに一等地を仕入れた企業が優位に立ちやすい。

写真:筆者撮影/東京駅前


競争優位性の歴史分析

森ビル麻布台再開発

再開発によって一等地を創る

森ビルは一貫して大規模再開発により土地を創ることで、ビジネス街を0から創造することで先発の三菱地所に追随している。森ビルは再開発基本法の制定時から大規模再開発に取り組み続けており、多くのノウハウを持つ点、非上場企業として長期投資を行える点に優位性がある。このため、上場企業が10年〜20年はかかる大規模再開発に後発参入するのは困難であると推察される。

写真:筆者撮影/麻布台地区再開発


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