住友不動産の歴史/沿革

2019/10/16

どのような決断があったのか?

住友不動産の経営戦略

1976年 大阪→東京地区に集中投資

1976年にオイルショック後の不動産市況の低迷により、大阪を中心に貸しビル業およびマンション販売を手がけた住友不動産は過剰な在庫を抱えて経常赤字に転落したため「ボロ会社」と形容された。

挽回を期すため、1976年に住友不動産は大阪ビジネスパークの開発案件から撤退し、東京におけるオフィス賃貸ビル事業への集中投資を決断。1983年までに東京で貸しビルを11棟稼働することで収入を確保し、稼働ビル数で1位三菱地所、2位三井不動産、3位森ビルに次ぐ4位に躍り出ることに成功し、大手不動産会社の地位を確保する。

なお、東京では日比谷や原宿などの都心部の駅前を中心にビルを建設したが、土地の確保に際しては小規模な再開発を実施している。再開発により土地を創って長期保有する手法は森ビルが実践しており、住友不動産も森ビルに倣って土地開発を推し進めた。現在も住友不動産は都心部一等地における小規模再開発の手法を踏襲している。

1997年 第一次中期経営計画

バブル崩壊後の1997年に住友不動産は「第一次中期経営計画」を策定。2000年代に三井不動産などの同業他社は開発物件をREITに売却することで資金確保を優先したが、住友不動産は一貫して賃貸オフィスの自社再開発+長期保有の方針を崩さず、投資費用については銀行から調達する道を選択した。

この結果、ビジネスの面では2018年の時点で住友不動産は東京都心部で220棟のオフィスを稼働する業界大手の地位を確保した。一方、財務面では約3兆円の有利子負債を抱えており、自己資本比率は約20%という低い水準にある。

何に投資をしたのか?

住友不動産の沿革

1949年 旧住友本社ビルを継承

1964年 浜芦屋マンション分譲(神戸)

1964年 霞山ビル竣工

1974年 新宿住友ビル竣工

1977年 住友不動産販売設立

1977年 住友中之島ビル竣工

1976年 与野ハウス竣工(超高層住宅)

1976年 大阪ビジネスパーク開発から撤退

1976年 東京で貸しビルに集中投資

1978年 住友三田ビル竣工

1980年 住友不動産日比谷ビル竣工

1982年 新宿NSビル竣工(副都心)

1982年 都内で4棟稼働(青山/市ヶ谷等)

1982年 広尾ガーデンヒルズ分譲開始

1987年 NY五番街666ビル取得

1996年 "そっくりさん"発売

1976年 第一次中期経営計画

1998年 渋谷インフォスタワー竣工

1999年 住友中野坂上ビル竣工

2002年 泉ガーデンタワー竣工

2004年 汐留住友ビル竣工

2008年 シティタワーズ豊洲分譲開始

2011年 総合マンションギャラリー新設

2014年 分譲マンション供給戸数日本No.1

2015年 新築そっくりさん累計受注10万棟

2015年 東京日本橋タワー

2016年 住友不動産新宿ガーデンタワー

2017年 住友不動産販売を完全子会社化

2018年 住友不動産大崎ガーデンタワー

2018年 東京都心部で貸しビル220棟稼働中


どのように経営したのか?

マネジメント/資本政策

1949年 住友財閥の解体

1949年 泉不動産を設立

財閥系不動産会社のうち、三菱地所は丸の内、三井不動産は日本橋という東京の一等地を確保していたが、対照的に住友不動産は大阪の住友本社を保有するところからスタートした。ところが、大阪の経済力は繊維産業の低迷とともに凋落しており、関西でビジネスを行う住友不動産の劣勢が鮮明となる。

1957年 商号を住友不動産に変更

1963年 清算中の住友本社を吸収合併

1970年 株式上場/東証第2部

1971年 株式上場/東証第1部

1973年 不動産市況の悪化で経営難へ

1976年 経常赤字に転落

1974年 瀬山社長退任

1974年 安藤太郎社長就任(銀行出身)

安藤太郎/社長任期1974〜85年

オイルショック後の不動産市場の悪化により過剰在庫を抱えた住友不動産を再建するため、1976年に住友銀行出身の安藤太郎が住友不動産の社長に就任した。安藤社長は大阪が中心であったビジネスを問題視し、東京に集中投資する方針を決断。1980年代前半までに東京都内で貸しビルを10棟以上稼働することで、住友不動産を関西のローカル会社から全国区の大手に成長させた。

1985年 髙城申一郎社長就任

1997年 第一次中期経営計画

1998年 株価206円に低迷

1998年 住友不動産販売が株式上場

1994年 高島準司社長就任

2007年 小野寺研一社長就任

2017年 住友不動産販売を完全子会社化


住友不動産の売上構成比-長期推移(推定含)

住友不動産の売上構成比-長期推移

分譲から貸しビル業にシフト

1976年までの住友不動産は関西を中心にビジネスを展開しておりマンションの分譲が主力事業であったが、1976年以降は、安藤社長が東京における貸しビル業への業態転換を推し進めた。なお、売上面では貸しビル業は全体の1/3にとどまるが、営業利益面では貸しビル業の貢献が大きい。詳しい数値はは同社IR資料を参照。

データ出所:会社四季報


住友不動産の株価-長期推移/終値

住友不動産の株価-長期推移

不動産市況の期待感に左右

不動産賃貸が主力のため、住友不動産の株価は不動産市況の期待感に左右されやすい。なお、住友不動産の貸しビル事業の90%が東京都心部に立地しており、ビジネスの手堅さが評価されて近年の株価は高い水準で推移しているものと思われる。

データ出所:ヤフーファイナンス(VIP倶楽部)


業界特性の歴史分析

都心部の駅前一等地を確保できるか?

オフィス賃貸事業では、交通利便性の高い駅から近いという立地条件が必須となる。このため、都心部駅前かつ広大な敷地面積を確保する企業に優位性が存在し、さらに「土地が安い時期」、すなわち鉄道が普及途上にあった「終戦直後(1950年)」までに一等地を仕入れた企業が優位に立ちやすい。

写真:筆者撮影/東京駅前


競争優位性の歴史分析

再開発によって存在感を増す

住友不動産は東京地区の土地確保で後発参入であったが、1976年以降、都心部の駅前一等地の区画を再開発する手法で頭角を現した。2018年の時点で、港区、千代田区といったビジネス街に多くの貸しビルを保有しており、丸の内を擁する三菱地所には及ばないものの、都心部の特定地域での競争力を維持している。

写真:筆者撮影/丸の内仲通り


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